Hvor mye egenkapital må du ha for å få innvilget et boliglån?
Drømmer du om å endelig kjøpe din egen bolig? Mange opplever det som vanskelig å komme seg inn på boligmarkedet, særlig i de største byene i landet. Det er mange regler og vilkår knyttet til et boliglån, men det finnes også unntak.
Kravet til egenkapital ligger vanligvis på 15 %. Dette skyldes at banken som hovedregel ikke skal kunne låne ut beløp som overskrider 85 % av kjøpesummen. Det foreligger også krav om omkostninger, betalingsevne og banken vurderer hver lånesøknad individuelt.
Men selv om du ikke har klart å spare opp 15 % til egenkapital enda, finnes det fortsatt muligheter for å komme seg inn på markedet. Ingen regel uten unntak, og mange bruker kausjonist for å endelig få oppfylt boligdrømmen. Vi ser nærmere på egenkapital til boliglån, og hvordan du går frem for å få innvilget søknaden.
Hvordan skaffe egenkapital?
Egenkapital er penger du har spart selv, som skal brukes til å kjøpe bolig. Om du får boliglån, og hvor mye du får, vil blant annet avhenge av hvor stor egenkapital du har. Den beste måten å spare til egenkapital på, er å benytte seg av en BSU konto.
BSU står for boligsparing for unge og er en konto som kun brukes til å kjøpe din første bolig. Det er en fast grense på hvor mye du kan spare hvert år i kontoen, så mange velger å sparer i BSU kombinert med en annen sparekonto. Hvert år låses BSU beløpet, og kan deretter kun tas ut når du skal kjøpe bolig.
Som hovedregel må du altså ha spart opp 15 % av kjøpesummen på egenhånd. Hvis du kjøper en bolig til 2 500 000 kroner, utgjør dette en egenkapital på 375 000 kroner. Men det finnes også regler knyttet til hvor mye du tjener og hvor mye du har i eksisterende lån.
Regler for boliglån
I Norge har vi en boliglånsforskrift som forteller oss hvilke regler og vilkår bankene må forholde seg til. Forskriften sikrer at bankene ikke gir ut penger til mennesker som ikke klarer å betale lånesummen tilbake. En viktig regel handler om inntekt og eksisterende gjeld.
Du kan ikke låne mer enn brutto inntekten din ganger fem. Dette vil si at hvis du for eksempel tjener 500 000 kroner i året, kan du maksimalt låne 5 x 500 000 kroner = 2 500 000 kroner. Men her vil eksisterende lån og gjeld trekkes fra den maksimale lånesummen.
Hvis du tjener 500 000 kroner i året, og har en samlet gjeld på 500 000 kroner, synker lånesummen fra eksemplet over til 2 000 000. Eksisterende gjeld tar for seg alt fra studielån, kredittkort, forbrukslån og billån. Disse lånene begrenser altså hvor mye du får i boliglån.
Videre er det også et krav om at du må tåle en renteoppgang på 5 %. Banken må derfor så på din nåværende økonomi, faste utgiftsposter og lønn for å avgjøre hvorvidt du kan tåle en slik potensiell renteøkning.
Bolig uten egenkapital
Hvis du ikke har spart opp nok penger på egen hånd, er det mulig å få noen i familien til å stille som kausjonist. Vanligvis er dette et ansvar foreldre tar på seg. Som kausjonist vil foreldrene gi banken en garanti på at de kan betale lånet for deg, dersom du ikke skulle klare det.
Det finnes ulike former for kausjonist, avhengig av hvilken bank du søker hos. Noen krever at kausjonisten har en konto med et beløp som blir låst, helt til boliglånet er nedbetalt. Den mest vanlige formen er derimot realkausjon. Dette vil si at banken får sikkerhet i boligen til kausjonisten.
Denne ordningen er en god løsning, og ofte avgjørende for at unge får det lånet de trenger. Som foreldre er det likevel viktig å tenke godt gjennom hvilket ansvar de har, før de sier ja til en kausjonsavtale.
Som allerede nevnt finnes det unntak når det gjelder egenkapital. Hvis du ikke har foreldre som kan inngå en kausjonsavtale, men har en god og ryddig økonomi med høy inntekt, kan bankene gjøre et unntak.
Det er faktisk mulig å gå boliglån uten egenkapital.
Bankene gjør unntak
Boliglånsforskriften gir bankene lov til å gjøre unntak, dersom søkeren har en manglende egenkapital, men kan vise til stor betalingsevne og en høy inntekt. Hvert år får bankene en kvote hvor du kan se bort i fra reglene.
Kvoten ligger på 10 % av alle utlånene, men i hovedstaden Oslo er grensen satt til 8 %. En stor betalingsevne høres generaliserende ut, men den handler om hvorvidt du kan vise til en god betalingshistorikk. Har du betalingsanmerkninger og pågående inkassosaker, anser banken dette som en dårlig betalingsevne.
Betalingsanmerkninger og inkasso er heldigvis ikke noe som varer for alltid. Hvis du gjør opp for deg i forkant av boliglån søknaden, skal ikke dette påvirke lånet. Det skader dermed aldri å søke, selv om egenkapitalen ikke er stor nok. Kanskje blir du en del av bankens kvote det året.
Slik får du det beste boliglånet
Mange opplever avslag på søknad om boliglån og dette kan virke demotiverende. Men husk at banken ser på hver individuelle sak, og det lønner seg derfor å søke hos forskjellige banker. Det er ikke uvanlig å få avslag hos én bank, men godkjennelse fra en annen.
Ved å søke hos flere banker, vil du også eventuelt få flere tilbud å sammenligne. Dette gir deg muligheten til å velge det tilbudet med de beste rentene og betingelsene. Du øker sjansen for å få innvilget søknaden, samtidig som du gjør deg kjent med markedet og hva du som regnes som en god rente for deg.
Selv om boligdrømmen kanskje virker uendelig langt unna, finnes det alltid håp og unntak. Med en høy inntekt kan du få boliglån uten egenkapital, og det er mulig å få hjelp av foreldre som stiller sikkerhet i egen bolig.
Du kan også kjøpe sammen med en venn i første omgang, slik at dere får en fot innenfor markedet. Uansett skader det aldri å søke, det verste som kan skje er at banken sier nei. Ta gjerne kontakt med din rådgiver for veiledning om hvordan du bør gå frem med sparingen fremover.
